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    重磅!取消預售制和公攤再被重提!孝感...

    2021年03月15日 15:23     小編:張佩          點擊:2481

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    最近,熱度最高的無疑是兩會了,在3月7日,全國政協委員周世虹提交提案:

    “建議取消商品房預售制度,同時以套內建筑面積計價銷售商品房”。

    這個提議也得到了大部分人的贊同。從留言中點贊最高的兩條可以看到,有接近6萬點贊支持取消期房預售制度和按套內面積計算售價。

    圖源:微博截圖

    01

    2021年兩會再次提議:取消預售制和以套內面積計價

    近年來,商品房預售和以建筑面積計價銷售備受爭議,引發社會各界高度關注。

    商品房預售制度,俗稱“期房”。這一制度最早出現于香港,最初的宗旨是解決房地產開發企業資金不足的問題,以加快城市化進程。1994年,內地出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上,建立了預售許可制度。

    “商品房預售和以建筑面積計價銷售的制度有其歷史背景,但不可否認,其總體上違反市場交易規律,對購房人顯失公平?!?/span>

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    為此,今年兩會期間,全國政協委員周世虹提交提案,建議實行商品房現房銷售制度,同時以套內建筑面積計價銷售商品房。

    周世虹認為,目前我國房地產開發企業大多已經完成了資本積累,具備了較強的資金實力和市場競爭能力,金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式,商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。

    圖源:中國新聞網

    “商品房預售制度已弊大于利,改商品房預售為現售已經水到渠成?!敝苁篮绫硎?,商品房預售制度,開發商將經營成本和經營風險轉嫁給了購房者。

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    先預付房款后交房,不僅讓購房者承擔了本應由開發商承擔的資金成本,還會導致開發商挪用、占用資金等風險。

    “由于公攤面積存在缺少限制性標準,由開發商委托房產商測繪面積,容易產生暗箱操作等導致公攤面積無序增加和不斷上漲?!敝苁篮缃ㄗh,實行以套內建筑面積計價銷售商品房制度。

    ?

    “以套內建筑面積計算售房價格,讓購房人看得清楚,買得明白,既能避免購房人利益受到損害,又能促進房地產市場交易公平、公正?!?/span>

    02

    多家權威媒體早年多次呼吁,相關投訴事件仍頻發生

    香港已于2013年就取消了公攤面積,新規要求房屋交易需以“實用面積”作為計價標準。除此之外,目前僅有重慶在2002年就取消“公攤面積”,要求商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據。

    早在2019“兩會”期間,人大代表林燚就曾經表示:建議取消公攤面積和商品房預售制,與國際接軌。

    2020年5月22日,人大代表劉廷安參加“兩會”時再次發話:老百姓在公攤面積上花的錢,確實很“冤”。

    然而,大多數地方仍舊是預售制、公攤面積當道,雖然新華社等媒體多次呼吁,但始終是雷聲大雨點小。

    圖源:新華社

    這幾年,關于公攤面積太大導致業主投訴事件頻頻發生。

    去年上海曝光的綠地悅瀾灣小區,合同上承諾為建筑面積53.81平方米,實際使用面積36.36平方米,但實際經過測量,?只有32平方米,公攤面積超過了40%,“商住用房”最后也變成了“商業辦公房”。

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    蔣先生的購房合同 受訪者供圖

    還有彩虹灣三期紅馥里小區,雖然是動遷房,但66%的得房率在上海也是比較罕見了。

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    圖源:上海信訪截圖

    實際上針對公攤面積一事,官方早已經表態。在2019年住建部公布的《住宅項目規范(征求意見稿)》中,提到“住宅交易應按照套內面積來計算”,但這只是意見稿并未正式發布實行。

    03

    取消預售以及公攤的影響,5年內落地可能性較小

    如果取消商品房預售制以及公攤的話,會有什么影響?

    1.讓房價變得更透明,但并不會對房價造成直接影響。

    在重慶取消公攤面積后,開發商就將房價分為了“套內面積計價”和“建筑總面積計價”的兩種方式,但是同樣一套房子的總價卻并沒有改變。

    2.取消公攤面積,有利于房產稅推進。

    房產稅按照評估價征收,也不會受到有無公攤面積的影響。但是公攤面積的存在與否,卻會切實影響到房產稅免征面積額度。如果人均免征30平方,是按建筑面積免征還是按套內面積免征,將有天壤之別。

    目前我國對于公攤面積占比并沒有明確規定,有專家提議:

    “取消公攤面積的制度還有待探索,直接取消這種“一刀切”的做法未必會對市場發展有好處。建議將“取消”轉變為“控制”,由國家規定合理的公攤面積范圍,以及與套內建筑面積的比例?!?/span>

    中原地產首席經濟分析師張大偉認為:“考慮到實際的商業情況,包括工程設計、裝修整改等方面,5年內落地的可能性非常小?!?/strong>

    此外,西南財經大學教授劉璐也認為,“高層住宅建筑中的大堂走道和電梯井等“公共空間”,在物理上有存在的必要,不可能取消?!?/strong>

    與取消公攤面積,取消預售制的積極意義更大。海南曾在2020年出臺新規,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。

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    圖源:海南日報截圖

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    對于購房者來說,取消預售制,雖然短期看起來可售房源減少,但一兩年之后,市場供求關系迅速恢復正常,所見即所得,反而從根本上避免陷入“爛尾樓”困局的可能。

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    所以,2021年全面取消公攤面積是不太可能的,但目前已經有部分地區在推進公攤面積改革,例如廣州在2018年就明確要求了“消防樓梯、電梯配套設施用房等”不得納入容積率面積中。

    未來相關職能部門在研究房產調控政策之時,也更應該正視公攤面積亂象,積極探索更科學、合理的計價方式,來保護購房者們的權益,相信伴隨著各個地區的“探索”,公攤面積將不再成為每個購房者的“心頭病”。

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